ERBSCHAFTSSTEUER

Was ist Ihre Immobilie wert ?

(1) Grundsätzliches
Durch die im Jahr 2009 in Kraft getretene Erbschaftssteuerreform hat sich die Bewertung von Immobilien aus steuerlicher Sicht grundsätzlich verändert. Basis für die steuerliche Grundbesitzbewertung ist der gemeine Wert, der in § 9 Bewertungsgesetz definiert ist. Dieser steuerliche Wertbegriff ist nunmehr inhaltlich dem Verkehrswert bzw. Marktwert gem. § 194 BauGB gleichzusetzen.

Mit der Reform wurden zwar höhere Freibeträge eingeführt aber in der Vergangenheit wurden die Werte von Immobilien auf Basis des Bedarfswertes oftmals nur mit 50-80% des Verkehrswerts für die Bemessung der Erbschaftssteuer herangezogen. Die neue Regelung, den Wert auf Basis des Verkehrswertes festzusetzen, führt zu einer deutlich höheren Bemessungsgrundlage und somit zu höheren Erbschaftssteuern.

(2) Unterschiede in der Bewertung
Wie bewertet das Finanzamt? Die Vorgehensweise der Finanzämter ist im Bewertungsgesetz klar festgelegt. Die Vorschriften sind für die Mitarbeiter bindend anzuwenden. Die Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz sind stark pauschalisiert und typisiert, um wegen der hohen Anzahl von Bewertungsfällen dennoch zügig zu einem Ergebnis zu kommen. Dabei werden grundsätzlich sämtliche Besonderheiten, die den Wert von Immobilien beeinflussen können, nicht berücksichtigt. Im Ergebnis führt diese Vorgehensweise oftmals zu einem deutlich höheren gemeinen Wert, der eben nicht dem Verkehrswert entspricht.
Nachfolgend einige wertmindernde Besonderheiten, die nach dem Bewertungsgesetz nicht berücksichtigt werden. Der gemeine Wert, und somit die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer, ist oftmals zu hoch, wenn


(3) Erbschaftssteuer sparen durch einen Immobiliengutachter bzw. Sachverständigen
Der Gesetzgeber hat aber für den Steuerpflichtigen eine Möglichkeit geschaffen, eventuelle Fehlbewertungen durch das Finanzamt über eine Öffnungsklausel in § 198 BewG korrigieren zu lassen:"Weißt der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach den pauschalen Vorgaben ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Verkehrswert anzusetzen."

Dabei kann sich der Steuerpflichtige der Hilfe eines Sachverständigen bedienen. Der Sachverständige kann in der Regel sehr viel differenzierter eine Bewertung vornehmen, so dass der Gesetzgeber davon ausgeht, dass das Ergebnis der aktuellen Marktsituation entspricht. Das Gutachten muss nachvollziehbar und begründet abgefasst sein. Dann kann der geringere Wert zur Berechnung der Steuerlast angesetzt werden.

(4) Was ist wichtig bei der Auswahl des Sachverständigen?
Die Begriffe "Gutachter" und "Sachverständiger" sind nicht geschützt. Grundsätzlich kann sich jeder, der sich dafür hält, so nennen.
Auf der Grundlage von Wertgutachten werden oftmals existenzielle Entscheidungen getroffen. Es geht fast immer um hohe Vermögenswerte. Sachverständige, die Immobilien bewerten, üben folglich eine verantwortungsvolle Tätigkeit aus.
Ein auf der höchst möglichen Stufe zertifizierter Sachverständiger hat seine besondere Sachkunde, welche seinen Wissensstand von dem sonstiger Sachverständiger abhebt, vor einer Prüfungskommission unter Beweis stellen müssen. Seine Ausbildung und langjährige Berufserfahrung wurden geprüft. Er unterliegt einer ständigen Weiterbildungspflicht und wird regelmäßig durch die Zertifizierungsstelle überwacht.
Nach Ablauf der Zertifizierung (i.d.R. nach 5 Jahren) muss er sich einer erneuten Rezertifizierungsprüfung stellen und nachweisen, dass sein Fachwissen dem aktuellen Stand des Zertifizierungsgebiets entspricht.
Gutachten von zertifizierten Sachverständigen genießen daher im allgemeinen Geschäftsverkehr eine besonders hohe Glaubwürdigkeit. Zertifizierte Sachverständige werden auch regelmäßig durch Gerichte beauftragt.
Unsere Erfahrung zeigt, dass ein fundiertes und gut begründetes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen in den meisten Fällen dazu führt, dass Sie weniger Erbschaftssteuer zahlen müssen.

(5) Einspruchsfrist beachten
Die Einspruchsfrist gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundbesitzwerts beträgt einen Monat.