Wie läuft die Beauftragung ab?

Zunächst wird geklärt, zu welchem Zweck das Gutachten benötigt wird. Davon hängt ab, welche Bewertungsfragen zu beantworten sind, welcher Wertermittlungsstichtag maßgeblich ist und welche Unterlagen benötigt werden.

Anschließend erhalten Sie eine Übersicht der erforderlichen Unterlagen. Soweit Unterlagen fehlen, kann besprochen werden, welche Informationen noch beschafft werden müssen. Danach wird in der Regel ein Besichtigungstermin vereinbart. Nach Auswertung der Unterlagen, der Besichtigung und der Marktdaten wird das Gutachten erstellt.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die benötigten Unterlagen hängen von der Art der Immobilie und dem Bewertungszweck ab. Typischerweise werden benötigt:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen
• Baubeschreibungen
• Mietverträge und Angaben zu Mieteinnahmen
• Teilungserklärung bei Wohnungs- und Teileigentum
• Angaben zu Modernisierungen, Instandhaltungen und Schäden
• Energieausweis, soweit vorhanden
• Bescheide, Rechte, Belastungen oder sonstige objektbezogene Unterlagen

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Fehlende Unterlagen sind in der Praxis nicht ungewöhnlich und stehen einer ersten Anfrage nicht entgegen. Wichtig ist zunächst, offen zu klären, welche Informationen bereits vorhanden sind und welche Unterlagen für die Bewertung noch benötigt werden.

Soweit erforderliche Unterlagen nicht vorliegen, können diese je nach Art der Unterlage und Verfügbarkeit auch durch das Sachverständigenbüro beschafft werden. Das betrifft beispielsweise Auskünfte aus öffentlichen Registern, Bauakten, Flurkarten, grundstücksbezogene Informationen oder sonstige bewertungsrelevante Unterlagen.

Falls bestimmte Informationen nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand beschafft werden können, wird im Gutachten transparent dargestellt, auf welcher Grundlage die Bewertung erfolgt und welche Annahmen gegebenenfalls getroffen werden mussten.

Muss die Immobilie besichtigt werden?

Grundsätzlich sollte eine Immobilie immer besichtigt werden. Eine Besichtigung ist wichtig, weil viele wertrelevante Merkmale nicht allein aus Unterlagen erkennbar sind. Dazu gehören insbesondere Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände, Baumängel, Grundrisssituation, Nutzung und Lageeindruck.

Die Besichtigung ermöglicht außerdem den Abgleich zwischen den vorhandenen Unterlagen und den tatsächlichen Verhältnissen. Gerade solche Abweichungen können für die Wertermittlung erheblich sein.

Können Sie ein Gutachten auch ohne Innenbesichtigung erstellen?

In besonderen Ausnahmefällen kann ein Gutachten auch ohne Innenbesichtigung erstellt werden, etwa wenn der Zugang zur Immobilie nicht möglich ist oder die Bewertung auf gerichtlicher Grundlage überwiegend nach Aktenlage erfolgen muss.

In diesem Fall wird im Gutachten ausdrücklich dargestellt, dass keine Innenbesichtigung stattgefunden hat. Die Bewertung erfolgt dann auf Grundlage der verfügbaren Unterlagen, äußerer Feststellungen und sachverständiger Annahmen.

Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?

Die Bearbeitungsdauer hängt vom Objekt, vom Bewertungszweck, von der Vollständigkeit der Unterlagen und von der Komplexität der rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse ab.

Ein einfach gelagerter Bewertungsfall kann schneller bearbeitet werden als ein komplexes Mehrfamilienhaus, ein Erbbaurecht, ein Objekt mit rechtlichen Besonderheiten oder eine Bewertung für gerichtliche oder steuerliche Zwecke. Nach Sichtung des Falls kann der voraussichtliche zeitliche Rahmen konkreter eingeschätzt werden.