Warum wird ein Verkehrswertgutachten häufig für das Finanzamt benötigt?

Ein Verkehrswertgutachten wird häufig benötigt, wenn der steuerlich angesetzte Grundbesitzwert nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht. Das betrifft insbesondere Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

Besonders wichtig ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Danach kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes typisiert ermittelte Wert. In diesem Fall kann der niedrigere Wert angesetzt werden.

Ein qualifiziertes Gutachten kann wertmindernde Umstände nachvollziehbar darstellen, zum Beispiel Baumängel, Instandhaltungsrückstände, ungünstige Grundrisse, besondere Rechte und Belastungen, Mietverhältnisse oder sonstige objektspezifische Besonderheiten.

Kann ein Gutachten gegenüber dem Finanzamt verwendet werden?

Für steuerliche Zwecke sollte ein Gutachten nachvollziehbar, fachlich begründet und auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag bezogen sein. Es sollte die wertrelevanten Grundstücksmerkmale, die verwendeten Daten, das angewandte Wertermittlungsverfahren und die Ableitung des Verkehrswerts klar darstellen.

Als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kommt nach § 198 BewG insbesondere ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder ein Gutachten einer Person in Betracht, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden ist.

Diese formale Qualifikation ist von erheblicher Bedeutung: Lars Wegmann ist als Sachverständiger für die Wertermittlung von Grundstücken über eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert. Damit erfüllt er die in § 198 BewG ausdrücklich genannte persönliche Qualifikationsanforderung für entsprechende Verkehrswertgutachten.

Fehlt eine solche gesetzlich vorgesehene Qualifikation des Gutachters, kann ein Gutachten bereits aus formalen Gründen zurückgewiesen werden, ohne dass es inhaltlich vollständig geprüft wird. Die fachliche Qualität des Gutachtens bleibt dennoch entscheidend: Ob und in welchem Umfang das Finanzamt den vorgelegten Nachweis im konkreten Einzelfall zugrunde legt, entscheidet die Finanzverwaltung. Eine Anerkennung kann daher nicht garantiert werden.

Das Gutachten ersetzt keine steuerliche Beratung. Es kann aber die fachliche Grundlage liefern, damit Steuerberater oder Rechtsanwälte den niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt geltend machen können.

Was bedeutet Kaufpreisaufteilung in Bodenwert und Gebäudewert?

Bei vermieteten Immobilien oder betrieblich genutzten Immobilien kann es steuerlich wichtig sein, einen gezahlten Kaufpreis sachgerecht auf den nicht abschreibbaren Bodenwertanteil und den abschreibbaren Gebäudewertanteil aufzuteilen.

Grund und Boden kann steuerlich nicht abgeschrieben werden. Das Gebäude unterliegt dagegen grundsätzlich der Abschreibung. Je höher der nachvollziehbar begründete Gebäudewertanteil ist, desto höher kann im Einzelfall die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung sein.

Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn besondere objektspezifische Umstände vorliegen, zum Beispiel ein ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt, ein besonders guter oder schlechter Gebäudezustand, Modernisierungen, Instandhaltungsrückstände, besondere Ausstattungsmerkmale, abweichende Restnutzungsdauern oder deutliche Unterschiede zwischen Bodenrichtwert und tatsächlicher Marktsituation.

Wann wird ein Gutachten bei Einlagen oder Entnahmen aus dem Betriebsvermögen benötigt?

Ein Verkehrswertgutachten kann erforderlich oder sinnvoll sein, wenn eine Immobilie ganz oder teilweise zum Betriebsvermögen gehört oder gehört hat. Das betrifft beispielsweise die Einlage einer Immobilie in ein Betriebsvermögen, die Entnahme aus dem Betriebsvermögen oder die Bewertung im Zusammenhang mit einer Betriebsaufgabe.

In solchen Fällen geht es häufig darum, den gemeinen Wert beziehungsweise Verkehrswert der Immobilie oder eines Grundstücksteils zu einem bestimmten steuerlichen Stichtag nachvollziehbar zu bestimmen. Dies kann insbesondere dann Bedeutung haben, wenn stille Reserven aufgedeckt werden.

Beispiel: eigengenutzte Arztpraxis im eigenen Zweifamilienhaus

Ein typischer Fall ist eine eigengenutzte Arztpraxis in einem Zweifamilienhaus. Wird ein Teil des Gebäudes beruflich oder betrieblich genutzt, kann dieser Gebäudeteil steuerlich anders behandelt werden als der privat genutzte Wohnbereich.

Wird die Praxis später aufgegeben, verkauft oder aus dem Betriebsvermögen entnommen, kann eine Bewertung erforderlich werden. Dann ist zu prüfen, welcher Wert auf den betrieblich genutzten Teil entfällt und welcher Wert dem privaten Wohnbereich zuzuordnen ist.

Ein Gutachten kann in solchen Fällen die tatsächlichen Wertverhältnisse nachvollziehbar aufteilen, zum Beispiel nach Nutzungsbereichen, Flächenanteilen, baulichem Zustand, Ausstattung, Drittverwendungsfähigkeit und Marktgängigkeit. Die steuerliche Würdigung sollte immer mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Was ist bei einer Immobilienbewertung im Nachlassfall wichtig?

Im Nachlassfall wird der Wert einer Immobilie häufig für die Erbauseinandersetzung, für Pflichtteilsansprüche, für die Testamentsvollstreckung oder für steuerliche Zwecke benötigt. Maßgeblich ist häufig der Wert zum Todestag des Erblassers.

Ein Verkehrswertgutachten kann helfen, Diskussionen zwischen Erben, Pflichtteilsberechtigten oder sonstigen Beteiligten zu versachlichen. Es schafft eine nachvollziehbare Grundlage, auf der weitere Entscheidungen getroffen werden können.

Gerade bei älteren Immobilien, lange nicht modernisierten Gebäuden, vermieteten Objekten oder rechtlichen Besonderheiten kann der tatsächliche Verkehrswert deutlich von pauschalen oder typisierten Wertansätzen abweichen.

Warum ist der Bewertungsstichtag im Nachlassfall so wichtig?

Der Verkehrswert wird immer bezogen auf einen bestimmten Stichtag ermittelt. Im Nachlassfall ist dies häufig der Todestag. Der heutige Zustand oder die heutige Marktlage sind daher nicht automatisch maßgeblich.

Für eine rückwirkende Bewertung wird geprüft, welche Unterlagen, Marktdaten und Informationen zum damaligen Zustand der Immobilie vorliegen. Soweit Annahmen erforderlich sind, werden diese im Gutachten transparent dargestellt.

Wann wird ein Gutachten im Rahmen einer Betreuung benötigt?

Bei betreuungsgerichtlichen Verfahren kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, wenn eine Immobilie verkauft, übertragen oder in sonstiger Weise wirtschaftlich verwertet werden soll. Das Gericht benötigt dann häufig eine neutrale Grundlage zur Beurteilung, ob der beabsichtigte Verkauf oder die Verfügung über die Immobilie angemessen ist.

Das Gutachten dient in solchen Fällen nicht der Verkaufswerbung, sondern der objektiven Wertermittlung. Es soll nachvollziehbar darstellen, welcher Verkehrswert unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften der Immobilie anzusetzen ist.

Was ist bei Immobilien im Betreuungsfall besonders zu beachten?

Bei Immobilien im Betreuungsfall geht es häufig um ältere Gebäude, langjährig selbst genutzte Wohnhäuser, teilweise unvollständige Unterlagen oder einen erheblichen Instandhaltungsbedarf. Gerade dann ist eine sachverständige Besichtigung und nachvollziehbare Dokumentation wichtig.

Das Gutachten kann dem Betreuer, dem Betreuungsgericht und weiteren Beteiligten eine belastbare Entscheidungsgrundlage geben. Es ersetzt keine gerichtliche Genehmigung und keine rechtliche Beratung, liefert aber die fachliche Grundlage für die Bewertung der Immobilie.

Können Sie ein Gutachten auch rückwirkend erstellen?

Ja, ein Gutachten kann grundsätzlich auch zu einem zurückliegenden Wertermittlungsstichtag erstellt werden. Das ist beispielsweise bei Nachlassfällen, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Scheidung, Zugewinnausgleich oder gerichtlichen Verfahren häufig erforderlich.

Entscheidend ist, welche Unterlagen und Marktdaten zum damaligen Stichtag verfügbar sind und wie zuverlässig der Zustand der Immobilie zu diesem Zeitpunkt rekonstruiert werden kann. Im Gutachten wird transparent dargestellt, auf welcher Grundlage die rückwirkende Bewertung erfolgt.