Wie kann man bei der Übertragung von Immobilien Erbschaftssteuer sparen? Eine Möglichkeit ist der sogenannte Nießbrauch: Sie überschreiben Ihr Haus oder Ihre Wohnung bereits zu Lebzeiten auf Ihre Angehörigen, haben aber ein lebenslanges Nutzungsrecht. Die Dauer und die genauen Konditionen können Sie selbst festlegen. Ganz allgemein ist damit das Nutzungsrecht an einer bestimmten Sache gemeint, etwa einer Immobilie. Im Erbrecht spricht man von Nießbrauch, wenn Immobilienbesitzer ihre Wohnung oder ihr Haus bereits zu Lebzeiten an Angehörige weitergeben wollen. Es ist jedoch auch möglich, eine Nießbrauchsregelung unter nicht verwandten Personen zu treffen. In der Regel soll die Immobilie dabei zwar den Eigentümer wechseln, ansonsten aber alles beim Alten bleiben. In solchen Fällen wird im Zuge der Schenkung ein Nutzungsrecht zugunsten der bisherigen Eigentümer festgeschrieben, entweder auf Lebenszeit oder befristet. Dadurch verlieren die Schenkenden nicht alle Ansprüche und Nutzungsrechte an der Immobilie. Das Nießbrauchsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt (§§ 1030 ff.). Dort wird zwischen zwei Arten von Nießbrauch unterschieden:

Vorbehaltsnießbrauch

  • Das klassische Beispiel: Der Erbe wird neuer Eigentümer des Hauses, der Schenkende behält das lebenslange Wohnrecht. Der Vorbehaltsnießbrauch wird im Grundbuch festgeschrieben.
  • Eine weitere Möglichkeit: Der Schenkende überträgt eine Immobilie, in der er nicht selber wohnt. Er behält das Recht auf die Mieteinnahmen aus der übertragenen Immobilie, wenn auch der Beschenkte nicht selbst in der Immobilie wohnt. Auch in diesem Fall wird der Vorbehaltsnießbrauch im Grundbuch festgeschrieben.
  • Beide Varianten lassen sich miteinander kombinieren: Der Schenkende gibt nur das Eigentum ab, das Wohn- und Vermietungsrecht behält er.

Zuwendungsnießbrauch

  • Es geht auch umgekehrt: Der Schenkende bleibt zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie, gibt aber Nießbrauchsrechte wie Wohnrecht oder das Recht auf Mieteinnahmen ab. Der Beschenkte kann also in der Wohnung oder dem Haus wohnen oder es vermieten. Dass die Immobilie mit einem Nießbrauch belastet ist, wird im Grundbuch eingetragen.
  • Wohnt der Beschenkte in der Immobilie, haben der neue und der alte Eigentümer dadurch steuerliche Vorteile: Sie müssen nämlich keine Einnahmen versteuern, können aber trotzdem Kosten, etwa für die Instandhaltung der Immobilie, steuerlich absetzen.
  • Vermietet der Beschenkte die Immobilie und zieht die Mieteinnahmen ein, muss er diese besteuern lassen, der Eigentümer aber in diesem Fall nicht.

Was unterscheidet Nießbrauch von Wohnrecht?

Nießbrauch umfasst ein lebenslanges Wohnrecht des Schenkenden – dazu kommen individuelle Absprachen. So kann der Schenkende sich weitere Rechte im Grundbuch eintragen lassen, zum Beispiel das Recht auf Vermietung. Nur verkaufen darf der Schenkende die Immobilie nicht. Das Wohnrecht hingegen beinhaltet nur, dass der Schenkende lebenslang, in der Regel unentgeltlich in der Immobilie wohnen darf, ohne weiterhin der Eigentümer zu sein.

Nießbrauch: Rechte und Pflichten

  • Die Schenkenden erhalten durch den Nießbrauch über das Wohnrecht hinausgehende Nutzungsrechte.
  • Auch der Nutznieß an der Immobilie wird in das Grundbuch eingetragen.
  • Müssen die Eltern beispielsweise in ein Pflegeheim, können sie immer noch von den Mieteinnahmen profitieren.
  • Der Nießbraucher behält den wirtschaftlichen Besitz: Er darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die erzielte Miete behalten. Da er nicht mehr Eigentümer ist, kann er den Besitz jedoch nicht mehr vererben oder verkaufen.

Wohnrecht: Rechte und Pflichten

  • Eltern verschenken ihre Immobilie an die Kinder und können darin bis zu ihrem Lebensende wohnen.
  • Das Wohnrecht muss in das Grundbuch eingetragen werden und bleibt auch bei einem eventuellen Hausverkauf vollumfänglich bestehen.
  • Müssen die Eltern zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen ausziehen, haben sie keine weiteren Ansprüche mehr an die Immobilie oder auf eine finanzielle Entschädigung.
  • Im Gegensatz zum Nießbrauch hat der Schenkende nicht das Recht, das Wohnrecht auf Dritte zu übertragen oder die Immobilie zu vermieten.

Mit Nießbrauch Schenkungs- und Erbschaftssteuer sparen

Dank der Steuerreform von 2009 ist der Nießbrauch ein interessantes Steuersparmodell geworden. Doch wie können Sie durch Nießbrauch konkret Erbschaftssteuer sparen? Wohnungs- und Nießbrauchrechte mindern grundsätzlich den Wert einer Immobilie. Die Wertminderung kann erheblich sein. Mit Hilfe eines qualifizierten Sachverständigengutachtens können diese Werte gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden.

Lassen Sie sich frühzeitig beraten, wie Sie mit Nießbrauch Erbschaftssteuer sparen können. Ein Steuerberater oder ein Fachanwalt für Erbrecht informieren Sie umfassend. Gleichzeitig stehen wir Ihnen als Sachverständige zu sämtlichen Fragen rund um die Immobilienbewertung in Zusammenhang mit Wohnungsrechten oder Nießbrauchrechten zur Verfügung.