Jedes Jahr werden in Deutschland über 400.000 Immobilien vererbt. Das Finanzamt ermittelt die Erbschaftssteuer dabei auf Basis des gemeinen Werts der Immobilie, der mit den im Bewertungsgesetz (BewG) geregelten Verfahren berechnet wird. Oftmals führt dies zu einem höheren Wert, als es der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie widerspiegelt.

In solchen Fällen haben Steuerpflichtige die Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert mit einem Verkehrswertgutachten nachzuweisen. Doch nicht jedes Gutachten wird von den Finanzämtern akzeptiert. Ein häufiger Grund: Die Qualifikation des Sachverständigen entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen.

Dieser Artikel erläutert, worauf Erben und Immobilienbesitzer achten sollten, wenn sie ein Gutachten in Auftrag geben, um die steuerliche Bewertung ihrer Immobilie anzufechten.

1 Wann ist ein Gutachten als Nachweis anerkannt?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann ein Gutachten als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn es erstellt wurde von:

  • einem Gutachterausschuss,
  • einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • oder einem zertifizierten Sachverständigen, dessen Zertifizierung von einer anerkannten Stelle erfolgt ist.

Für den Großteil der Immobilienbewertungen kommen somit öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie zertifizierte Sachverständige infrage. Doch nicht jede Zertifizierung genügt den gesetzlichen Anforderungen.

2 Woran erkennt man einen qualifizierten Sachverständigen?

Nicht jeder Sachverständige, der sich „zertifiziert“ nennt, darf Gutachten für steuerliche Zwecke erstellen. Entscheidend ist, dass die Zertifizierung durch eine von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierte Stelle erfolgt ist.

Ein gültiges Zertifikat sollte folgende Merkmale aufweisen:

  • Das Akkreditierungssymbol der DAkkS als Nachweis der anerkannten Zertifizierung,
  • Die Angabe der DIN EN ISO/IEC 17024 als Grundlage der Zertifizierung,
  • Der Geltungsbereich der Zertifizierung, z. B. „Immobilienbewertung“ oder „Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB“,
  • Ein Gültigkeitszeitraum, da Zertifikate in der Regel nur für fünf Jahre ausgestellt werden.

Sachverständige, die beispielsweise für Schäden an Gebäuden oder Brandschutz zertifiziert sind, erfüllen die Anforderungen für die Verkehrswertermittlung nicht. Daher sollten Erben und Auftraggeber genau darauf achten, ob die Zertifizierung des Sachverständigen den Nachweis des gemeinen Werts abdeckt.

3 Wann werden ausländische Zertifizierungen anerkannt?

Gutachten von Sachverständigen mit einer Zertifizierung aus dem Ausland werden nur unter bestimmten Voraussetzungen anerkannt:

1. Nicht-EU-Länder (z. B. USA, Großbritannien):

  • Zertifizierungen aus Drittstaaten entsprechen nicht den EU-Anforderungen und werden daher nicht anerkannt.

2. EU-Mitgliedsstaaten (z. B. Österreich):

  • Hier kann eine Zertifizierung anerkannt werden, sofern die nationale Akkreditierungsstelle des jeweiligen Landes (z. B. „Akkreditierung Austria“) die Zertifizierung erteilt hat.
  • Zudem muss der Geltungsbereich ausdrücklich die Verkehrswertermittlung nach deutschem Recht (§ 194 BauGB, ImmoWertV) umfassen.
  • In der Praxis erfüllen viele ausländische Zertifizierungen diese Anforderungen nicht, da sie meist nicht auf das deutsche Miet- und Baurecht ausgerichtet sind.

4 Häufige Fehler bei der Beauftragung eines Gutachtens

Viele Steuerpflichtige erleben eine Überraschung, wenn ihr Gutachten vom Finanzamt nicht anerkannt wird. Zu den häufigsten Fehlern gehören:

  • Unzureichende Qualifikation des Sachverständigen → Fehlt die DAkkS-Akkreditierung, genügt das Gutachten nicht den gesetzlichen Anforderungen.
  • Fehlender oder falscher Geltungsbereich der Zertifizierung → Nicht jede Immobilienbewertung genügt den Anforderungen des Bewertungsgesetzes.
  • Unvollständige oder unpräzise Angaben im Gutachten → Ein Verkehrswertgutachten muss methodisch sauber erstellt und begründet sein.

5 Fazit: Gutachter sorgfältig auswählen

Nicht jedes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen wird von den Finanzämtern akzeptiert. Damit ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts dient, muss die Zertifizierung des Sachverständigen von einer DAkkS-akkreditierten Stelle stammen und den Bereich Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB umfassen.

Erben und Auftraggeber sollten vorab das Zertifikat des Sachverständigen vorlegen lassen und prüfen, ob es die erforderlichen Merkmale enthält. Fehlen diese, ist das Gutachten für steuerliche Zwecke ungeeignet.

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